國務院常務會議日前提出，積極的財政政策要更加積極，穩健的貨幣政策要鬆緊適度。同時，監管層已明確“去杠桿”轉向“穩杠桿”和“結構性去杠桿”，考慮到全年出口形勢不容樂觀，財政金融政策要適當調整以進行對沖。今年以來，“降準+MLF組合”成為央行實現流動性投放的主要方式。6-7月，央行通過MLF操作已累計凈投放9055億元，流動性環境適度寬鬆將持續。適度調整意在支持並降低小微、三農等實體融資需求。那麽，如何防止釋放出的資金違規流入樓市，防止居民過度加杠桿，這對下半年樓市調控和金融政策提出考驗。
起始於2016年底的本輪調控，確實呈現很多進步。比如，第一次落實“因城施策”，熱點城市繼續強化調控，庫存過大的三四線城市啟動了“去庫存”;再比如，樓市長效機製獲得一定進展。“十三五”期間，熱點城市租賃住房和用地供給，達到30%-50%。共有產權住房在北京、深圳等地獲得了突破。租賃疊加共有產權模式，這是落實“房住不炒”，實現中等收入人群“先租後買”住房消費的主渠道。房地產稅確立“立法先行、充分授權、分布推進”的推進路徑，立法、住房信息聯網及不動產統一登記等，將在2020年前完成，征稅障礙基本清除。
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今年是改革開放40周年，也是房改20周年，今年房地產長效機製有望獲得明顯進展。筆者認為，人口繼續向大城市及都市圈遷徙的背景下，考慮到城鎮居民改善住房質量的美好願望強烈，未來房地產調控必然要堅持“長短結合”的原則，即短期需求端行政幹預在熱點城市還會堅持下去。同時，經濟轉型、去杠桿和“L型”增長，揮別樓市依賴是應有之意，長效管理機製必須盡快打開局面。另外，下半年財政政策更加積極、貨幣政策鬆緊適度、去杠桿轉向穩杠桿。因此，如何防止資金違規流入樓市，防範積極的財政政策又一次助推地方債務率攀升，倒逼土地依賴加大。筆者認為，關鍵要在“房子是用來住的，不是用來炒的”頂層設計指引下，按照“多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房製度”的改革新方向，完善房地產調控的各項措施。
目前，無論房地產開發和交易的體量，或商品房價格，相比前幾年都上了幾個臺階。因此，高位平衡、防範大起大落，防範係統性風險是主基調，以“穩”為主是今年樓市調控的目標。在需求端，打擊投機炒作，抑製房價上漲將是下半年調控重點內容。從目前來看，以“限購、限貸、限價、限售”等為主的需求端調控體係已成型，下半年要做的就是“打補丁”。首先，限購範圍會擴大群體範圍，以堵住用假離婚、子女或企業名義等逃避限購的投機炒作;其次，無住房交易記錄或首套房購置等剛需，將優先享受搖號和買房資格，在按揭利率、交易稅費、保障房分配等方面將獲得政策傾斜。
當前，樓市的一大矛盾在於“去庫存”後的低庫存環境下，嚴格的“限價令”產生新房和二手房價格倒掛。由於新房交易成本較低，價格倒掛進一步助推投機需求泛起，人為助長供求矛盾、惡化市場預期和交易秩序。供求錯配未解決，樓市亂象會時有發生。筆者認為，下半年供給將進一步釋放。首先，三季度開始，樓市將迎來季節性供給高峰;其次，開發商融資環境趨嚴，終端需求尚在之時，規模“排位賽”疊加降低財務成本訴求，倒逼供給內生增加，房企將加速推盤以回籠資金。近期，部分房企提出供貨節奏提前，將帶來適度降價和供求失衡緩解的效果。
下半年，防止資金違規流入樓市和居民過快“加杠桿”，金融政策進一步趨嚴。近期，房企海外發債收緊之後，監管層進一步叫停房企公司債與票據互還，緊接著又收緊內地房企在香港發行熊貓債的通道。目前，搶在政策進一步收緊之前，加快出貨和周轉，縮短銷售回款周期，降低財務成本，已成為一些房企的共識，前期高價地項目低於預期入市將是常態。同時，限購、限售、剛需優先搖號等調控，加上人才及保障性住房、共有產權住房大規模供應，價格和供應兩端，都有利於確保合理需求得到滿足，夯實“房住不炒”，並將逐步緩解供求矛盾和降低房價預期。
考慮到發達國家限購、限外政策普遍存在，限售、限購、限貸等措施應在中期內繼續發揮效力，甚至將成為熱點城市長效機製的一部分。堵住投機炒作的同時，這些措施通過降低交易頻率，增加交易程序、成本和摩擦，讓虛高的溢價逐步消退，這是守住係統性風險底線，防止樓市大起大落等綜合考慮下，實現杠桿和泡沫“軟著陸”的可行路徑。
同時，借助調控“窗口期”，供給側加大改革攻堅。首先，熱點城市和都市圈大力發展軌道交通，目前的問題是都市圈規劃、大城市軌交向外延伸已展開，但跨區域土地和公共服務一體化規劃相對滯後，無法疏導需求向外有效轉移;其次，存量低效的商業辦公用地，加快片區規劃和用地屬性調整以向居住轉移，公共配套也要跟上。這些用地和空間位置好，建設租賃住房、共有產權住房，優先分配給剛需群體，能有效分流需求;最後，房地產稅盡快立法和實施，保護首套房需求，壓縮投機收益預期，實現“房住不炒”。
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